Immobilienbewertung und der kalte, harte Wahrheit, dass jeder Loan Officer wissen sollten, bevor Schließung Darlehen

Mit der derzeitigen Rezession auf dem Markt und Immobilienpreise fallen schneller als ein Lead Balloon, dachte ich es am besten, um mit Ihnen zu teilen, was ich über Immobilienbewertung gelernt.

Hier ist die kalte, harte Wahrheit auf die Bewertungen und was Gutachter wird nie sagen können. Bewahren Sie diese Punkte im Hinterkopf auf jeden Kredit, den Sie tun.

Ein. Kosmetische Sachen wie Farbe, neue Teppiche, Fenster-Behandlungen, etc. nicht erhöhen Schätzwertes sie nur erhöhen den wahrgenommenen Wert der Immobilie aus der Sicht des Käufers. Ja, Kosmetik Einfluss auf Ihre Preisvorstellung und was der Käufer zu zahlen bereit ist, aber es wird keine Erhöhung der innere Wert des Hauses auf den Prüfungsbericht. Es wird auch nicht einen Kunden aus der PMI, wenn man ihn zu refinanzieren versuchen und alles, was er getan hat, um die Eigenschaft zu verbessern, ist Tapete und Farbe. Lenders sind viel klüger als diese und (falls die Frist erst seit ein oder zwei Jahre und die Preise nicht erhöht) wird "signifikante" property-Upgrades erfordern zum Auftakt PMI, nicht nur kosmetische Wirkung. Denken Sie daran.

2. Auch tun High-End-Geräte wie sub-zero Gefriergeräte und Granit Zähler nach oben Upgrades nichts auf den tatsächlichen Prüfungsbericht erhöhen. Und selbst wenn sie zufällig zu tun, wird es sehr, sehr gering und unbedeutend. Ja, einige Gutachter versuchen, Ihnen zu sagen, dass sie die Upgrades berücksichtigt bei der Ermittlung Wert, wenn der wahre Grund ist sie nicht. Gutachter nur sagen, dass, weil es die Kreditnehmer, die Schmerzen mit Bauch "auch ich habe all diese Arbeit in das Haus, und sicherlich meinen neuen Edelstahl-Geräte hinzugefügt gewissen Wert, nicht wahr?" Natürlich taten sie. * Wink ** wink *. ;-)

3. Am Wohnung ist, muss der Gutachter zunächst innerhalb der gleichen komplexen Entwicklung zu suchen für vergleichbare Objekte VOR anderswo suchen, um einen Wert zu rechtfertigen. Das ist, weil die Kreditgeber zu wissen, was andere Einheiten daneben verkauft haben, und wahrscheinlich wollen, sind diese Einheiten alle ähnlich in der Natur und haben einen gemeinsamen historischen Vorrang für die Bewertung.

4. Wenn der Gutachter geht außerhalb der normalen Laufleistung Grenzen des Gebiets, für vergleichbare Eigenschaften zu suchen, muss es einen gültigen und zwingenden Grund gegeben sein. Und aus diesem Grund müssen klar definiert und erklärt auf dem Prüfungsbericht. Wenn Sie dies und Sie riskieren, dass das Wertgutachten an Sie zurück aus dem Versicherungsgeschäft und der Bitte um zusätzliche Vergleichswerte getreten tun. (Dies verzögert die Schließung, riskiert Ihr Zinssatz Schloss und kann sogar töten die ganze Sache!)

5. Sorgfältig beobachten Ihre Hits und Anpassungen auf die Rate Blatt und Vorsicht der Preisgestaltung Unebenheiten aufgrund einer niedrigen Bewertung. Wenn die "Loan to Value" auf dem Grundstück zu hoch ist und der Kunde nimmt Cash-out, dann wirkt sich dies auf den Zinssatz und - noch wichtiger - Ihr Einkommen! Auf der anderen Seite, wenn die Beurteilung kommt in höheren macht die "Loan to Value" niedriger, können Sie entweder die zusätzliche Rendite zu verbreiten Sie verdienen oder die Einsparungen an den Kunden und senken ihre Zinsen oder reduzieren einige der Kosten schließen. Wenn Sie nichts tun, können Sie einfach diesen zusätzlichen "gefunden Kapital" als zusätzliche Hebelwirkung, um sich mehr Wettbewerb mit den Kreditnehmer. Als der Deal fortschreitet, müssen Sie verhandeln und schneiden Sie Ihre Gebühren, um das Darlehen zu speichern. Keeping ein bisschen Polsterung, gibt Ihnen die Möglichkeit zur Wiedergutmachung ohne dein Hemd zu machen!

6. Beachten Sie, dass Schätzwerten ein bewegliches Ziel sind und dass die Gutachter können nur so weit gehen, zu ziehen vergleichbare Eigenschaften, die typischerweise nicht mehr als 3 bis 4 Monate. Alles mehr und die Bank wird Bedingung, die Sie für sie und bitten um weitere comps. Auch hier müssen Sie nicht wollen, um das Schließen und riskieren Ihre Provision zu verzögern.

7. Jeder Wert, um ein Haus gegeben ist nur so gut ist wie der Wert der anderen Eigenschaften umgeben. Wenn der Markt in einem Abwärtstrend (wie wir es heute sind), dann sind die vorherrschenden Preise werden nach unten sein. Duh! Kunden nicht gerne hören. Jeder denkt, sie sind auf einer "Goldmine" sitzen, und ich kann gar nicht sagen, wie viele BBQ Ich habe mir gewesen, wo so-und-so ist zu prahlen, wie viel ihr Haus wert ist. Sie können sich vorstellen den Schock auf ihrem Gesicht, als sie zu refinanzieren und nutzen Sie die Wertgutachten versuchen. Das allein ist genug, um ihre Begeisterung dämpfen. Tut mir leid, die Partei, Herr Kunde, aber alle Wert ist subjektiv und nur so gut wie das, was jemand anderes zu zahlen bereit ist zu verwöhnen.

8. Weiterempfehlen Kunden, dass egal, was der Wert der Eigenschaft kommt bei, Sie haben absolut keine Kontrolle über sie. Gutachter sind unabhängige Dritte und ihre Meinung ist in der Regel fest. Sie werden von rechtlichen, ethischen und moralischen Verpflichtungen gebunden und konnte ihre Lizenz verlieren, wenn sie zu weit über den Richtlinien abzuweichen. Sie könnten ihre Arbeit verlieren!

9. Wenn Kunden die Schätzwertes zweifeln und denken, es sollte höher sein (wiederum die Goldmine Mentalität), ihnen sagen, dass es an ihnen ist, eine zweite Meinung einzuholen, wenn sie zu wählen. Jedoch sicher sein, um ihnen zu sagen, dass es kostet sie einen anderen Beurteilung Gebühr (dies ist in der Regel genug, um sie zu stoppen kalten in ihren Tracks!). Wiederholen die oben genannten Punkte. Sie sind als ihre vertrauenswürdigen Berater handeln, damit sie Ihre Ratschläge sollten beherzigen.

10. Als letzten Ausweg, können Sie rufen Sie die Gutachter und sehen, ob sie etwas über den Bericht, wie bedeutende Upgrades (dh fertige Keller, Terrassen, Dachböden, zusätzliche Räume, etc.) übersehen wurden auch, gibt es irgendwelche anderen jüngsten Verkäufe in der Bereich, den Sie kennen? Könnte die Gutachter einen der beiden vergleichbaren Eigenschaften statt? Vielleicht wird Ihnen helfen, den Wert, die Sie suchen zu bekommen. Vielleicht auch nicht.

Beachten Sie bei der Arbeit an Darlehen, die Sie brauchen, um die Erwartungen mit dem Kreditnehmer festgelegt. Ich sage immer Kunden, dass egal, was sie "denken" das Eigentum wert haben wir eigentlich keine Ahnung, bis eine unabhängige dritte Partei einen objektiven Blick auf sie ist. Es hat keinen Sinn zu versuchen zu erraten und zu spekulieren!

Wenn mir jemand sagt, den Wert ihrer Heimat nehme ich es mit einem Körnchen Salz, weil ich, dass die meisten wahrscheinlich der Beurteilung wird in weit weniger als sie denken kommen ... wissen und ich Preis Mein Darlehen entsprechend. Ich schlage vor, Sie tun das gleiche. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl und nie einfach die Kreditnehmer Wort.

Ich hoffe, dass die oben genannten Tipps in Bezug auf Gutachten hilft Ihnen in diesem sich ständig verändernden Markt. Wenn du überleben willst musst du anpassen und Ihren Kunden die beste Freundin. Je besser erzogen sind Sie über die Hypothek Prozess, desto weniger fall-out haben Sie und desto mehr Kredite, die Sie letztendlich schließen werde.
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